編者按：傳統(tǒng)村落的保護(hù)發(fā)展之難已成業(yè)界熱點(diǎn)話題。經(jīng)過(guò)連續(xù)多天深入浙江省麗水市松陽(yáng)縣6個(gè)中國(guó)傳統(tǒng)村落及有關(guān)政府部門進(jìn)行實(shí)地調(diào)研采訪，本報(bào)記者從“錢”、“人”、“地”等方面探尋到了一些答案。今天推出本次調(diào)研最后一期——土地篇，敬請(qǐng)關(guān)注。

　　正是梅子泛黃時(shí)，傳統(tǒng)村落惹鄉(xiāng)愁。

　　前不久，本報(bào)記者以深入浙江松陽(yáng)縣實(shí)地調(diào)研采訪為基礎(chǔ)，從資金、人力兩方面就“傳統(tǒng)村落保護(hù)發(fā)展難在哪兒”問(wèn)題做了探討。近期本報(bào)記者在進(jìn)一步與松陽(yáng)縣有關(guān)部門了解傳統(tǒng)村落保護(hù)發(fā)展問(wèn)題中又發(fā)現(xiàn)：傳統(tǒng)村落主要形態(tài)之一的傳統(tǒng)民居因大多數(shù)還是集體土地上的房產(chǎn)，所以受目前法律限制產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)不暢，也在一定程度上給地方政府和一些工商資本的介入保護(hù)帶來(lái)了阻力。

　　“傳統(tǒng)民居是村落不可缺少的重要元素，作為一種不可再生的經(jīng)濟(jì)資源和文化資源，其保護(hù)利用價(jià)值日益突顯，為有效推進(jìn)傳統(tǒng)村落中的傳統(tǒng)民居保護(hù)，吸引更多優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本參與保護(hù)發(fā)展，松陽(yáng)縣結(jié)合自身實(shí)際對(duì)傳統(tǒng)民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行了初步探索，也遇到了一些現(xiàn)實(shí)障礙。作為基層，我們期待有關(guān)部門能強(qiáng)化國(guó)家層面的宏觀政策引導(dǎo)，針對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)村落制訂以‘傳統(tǒng)村落用地指標(biāo)’為代表的系列特殊政策。”浙江省麗水市松陽(yáng)縣副縣長(zhǎng)黃德慧接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)說(shuō)。

　　松陽(yáng)傳統(tǒng)民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)探索

　　“農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地的改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，國(guó)家層面的相關(guān)政策目前沒(méi)有出臺(tái)，我們只能摸著石頭過(guò)河，為保險(xiǎn)起見(jiàn)，在傳統(tǒng)民居保護(hù)問(wèn)題上同時(shí)探索了產(chǎn)權(quán)不變和改變的兩種不同的保護(hù)發(fā)展模式。”黃德慧告訴本報(bào)記者。

　　就此，松陽(yáng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)張屏向本報(bào)記者介紹稱，在“產(chǎn)權(quán)不變的保護(hù)發(fā)展模式”中，松陽(yáng)又采取了3種類型：即所有者自主型、外部資本介入型、合作共贏型，分別將傳統(tǒng)村落里的傳統(tǒng)民居房屋使用權(quán)及所有權(quán)自持、分離、入股。“結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)，這三種類型各有特色，也各有利弊。”

　　以“合作共贏型”的吳弄村為例，該村村集體同戶主需簽訂合同，保留戶主房產(chǎn)所有權(quán)，但由村集體統(tǒng)一出租、修繕使用或開發(fā)經(jīng)營(yíng)。戶主以房屋產(chǎn)權(quán)入股、村集體以現(xiàn)金投入修繕、經(jīng)營(yíng)入股，村委會(huì)掌握控股權(quán)，占60%股份，村民戶主占40%股份，由村委會(huì)主導(dǎo)實(shí)施保護(hù)和利用，收益按股權(quán)分配，實(shí)現(xiàn)雙贏。“該模式的好處是村民參與，合作共贏。不足是需要負(fù)責(zé)任的強(qiáng)有力的村領(lǐng)導(dǎo)班子，還要有較好的集體經(jīng)濟(jì)保證修繕費(fèi)用或由政府投入，短期內(nèi)難以在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)全面展開。”張屏說(shuō)。

　　而在“產(chǎn)權(quán)改變的保護(hù)發(fā)展模式”中，松陽(yáng)縣也是很謹(jǐn)慎地采取了“不改變土地性質(zhì)”和“改變土地性質(zhì)”的雙向探索。其中，如不改變土地性質(zhì)即居民將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給村集體，由村里自主實(shí)施。這樣做的好處是房屋使用權(quán)與所有權(quán)一致，自主性強(qiáng)。不足是與農(nóng)村建設(shè)用地控制政策和“一戶一宅”政策相抵觸。

　　“改變土地性質(zhì)。通過(guò)征收置換，房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有，土地性質(zhì)由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，后由政府主導(dǎo)進(jìn)行掛牌出讓或交由政府機(jī)構(gòu)運(yùn)作。好處是程序合法，投資者有保障，提高了投資積極性；不足是用地指標(biāo)有限，一般需要成片出讓，可復(fù)制性不強(qiáng)。”張屏介紹稱。

　　如何破解傳統(tǒng)民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)難題

　　“傳統(tǒng)民居的保護(hù)是一項(xiàng)龐雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，投資量大，僅靠政府力量難以實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)民居科學(xué)、可持續(xù)的系統(tǒng)保護(hù)，需建立多元化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，吸引村民、社會(huì)資本參與保護(hù)工作。但傳統(tǒng)民居多為集體土地性質(zhì)，按照目前的法律規(guī)定，其土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間流轉(zhuǎn)，同時(shí)根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃最高期限僅為20年。這給傳統(tǒng)民居的保護(hù)發(fā)展工作帶來(lái)了一些難度，但我們已經(jīng)在嘗試一些比較穩(wěn)妥的解決辦法。”黃德慧告訴本報(bào)記者。

　　首先是租賃合同效力如何延長(zhǎng)。傳統(tǒng)民居開發(fā)往往一次性投入大、回報(bào)期長(zhǎng)。20年的使用權(quán)限對(duì)于投資經(jīng)營(yíng)者而言遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，若沒(méi)有長(zhǎng)久的房屋使用權(quán)保障，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者有所顧慮。“所以，松陽(yáng)嘗試著采取了租賃加贈(zèng)送模式，即租賃20年后再‘贈(zèng)送’10年或先‘贈(zèng)送’10年后租賃20年的方法，在不違反法律規(guī)定的前提下約定20年后的續(xù)約問(wèn)題。”黃德慧說(shuō)。

　　其次是失去房屋使用權(quán)后的原住民該何去何從。黃德慧就此解釋稱，傳統(tǒng)民居的魅力不僅僅在于建筑本身的獨(dú)特、人文內(nèi)涵和與自然景觀的和諧統(tǒng)一，更在于其古樸、原真的生活氣息。失去了原住民，傳統(tǒng)村落就失去了靈魂。因此，松陽(yáng)提出“游客 原住民融合共生”、“開發(fā)商 原住民融合共生”模式。即使失去了房屋使用權(quán)，但原住民依然可在村落中扮演多種角色。

　　最后是除了政府征收外，是否還有其他方法能讓投資者取得永久性的使用權(quán)。在黃德慧看來(lái)，政府征收可以使傳統(tǒng)民居的土地性質(zhì)由集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但還涉及土地的用地性質(zhì)問(wèn)題，且需要強(qiáng)大的政府財(cái)力作支撐。“要想讓投資者得到永久性的房屋使用權(quán)，在現(xiàn)有的法律層面，尚無(wú)其他更好途徑。下一步需要在國(guó)家層面探索突破。”